전월세 계약이 끝나갈 때, 세입자가 임대인에게 '2년 더 살겠다'고 요구하는 절차예요. 정당한 사유가 없으면 임대인은 거절하지 못하고, 갱신된 계약의 임대료(차임·보증금) 증액은 5% 이내로 제한돼요. 이 권리는 1회만 쓸 수 있고, 행사할 수 있는 기간이 정해져 있어서 날짜를 먼저 확인하는 게 가장 중요해요.
마지막 확인 2026-11-02 · 출처 주택임대차보호법 제6조의3 (국가법령정보센터, 시행 2026. 1. 2.) · 주택임대차보호법 제6조의2·제7조 (국가법령정보센터, 시행 2026. 1. 2.) · 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 (조례로 상한을 달리 정할 수 있음) · 주택임대차보호법 시행령 제8조 (증액청구 기준, 국가법령정보센터) · 국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집 (계약갱신요구권 행사 방식, 국가법령정보센터 중앙부처 1차 해석) · 국토교통부 임차인 보호제도 정책풀이집 (갱신요구권 행사) · 주택임대차표준계약서 (법무부·국토교통부 양식, 갱신 시 5% 상한 안내)
내가 해요 · 만료 6개월 전부터
계약서에서 임대차 기간이 끝나는 날을 확인해요. 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있어서, 이미 한 번 행사해서 갱신된 계약이라면 다시 쓸 수 없어요. 계약이 따로 말없이 자동으로 이어진 '묵시적 갱신'은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다고 국토교통부가 안내해요.
내가 해요 · 임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 해요. 이 기간을 넘기면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 보호를 받지 못해요. 의사가 임대인에게 '도달'해야 하니, 마지막 날에 임박해서 보내지 마세요.
주의: 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약은 '2개월 전까지', 그 전에 체결된 계약은 예전 기준(1개월 전까지)이 적용된다고 국토교통부가 안내해요. 내 계약이 어느 쪽인지 계약일을 꼭 확인하세요.
내가 해요 · 행사 기간 안, 가능하면 일찍
행사 방식에는 특별한 제한이 없어서 구두, 문자메시지, 이메일 모두 가능해요. 다만 나중에 분쟁이 생길 수 있으니 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방법이 안전하다고 국토교통부가 안내해요. 문자나 카톡으로 보낼 때는 '계약갱신을 요구합니다'라는 내용과 날짜, 받는 사람이 보이게 캡처해 두세요.
상대방이 해요 · 요구 뒤
임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 법에 정해진 거절 사유는 예를 들어 차임을 2기분에 이르도록 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 동의 없이 전대한 경우, 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 철거·재건축이 필요한 경우, 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 등이에요. 내 사정이 여기에 해당하는지는 법조문 전체를 확인하거나 상담을 받아 보세요.
내가 해요 · 갱신이 정해진 뒤
갱신된 계약은 2년이고, 다른 조건은 이전 계약과 같아요. 차임과 보증금은 증액할 수 있지만 약정한 금액의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없어요. 직전 증액 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못해요. 광역지자체는 조례로 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있어요. 갱신 후 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.
주의: 이사 계획이 있다면 해지 효력이 통지 후 3개월 뒤에 생긴다는 점을 계산해서 일정을 잡으세요.
기관이 해요 · 임대인이 거절하거나 5% 초과를 요구할 때
주택임대차와 관련된 분쟁은 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 대한법률구조공단 132에서 상담을 받을 수도 있어요.
임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지예요.
1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이에요.
차임·보증금 증액은 약정한 금액의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없어요.
광역지자체는 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있어요.
직전 증액 후 1년 이내에는 증액 청구를 못 해요.
구두, 문자, 이메일 모두 가능해요.
분쟁 예방을 위해 내용증명 같은 증거가 남는 방법이 안전해요.
갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있어요.
임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.
공공임대주택의 임대료 증액 한도는 주택임대차보호법이 아니라 공공주택 특별법이 우선 적용된다고 법제처가 해석한 사례가 있어요. 해당된다면 임대 사업자에게 먼저 확인하세요.